港巴34線

SODA MALL
彩虹大型商場
商場中庭
概要
類型	商場
地址	牛池灣清水灣道35號(新九龍內地段6458號)
坐標	22°20'06.7"N 114°12'37.1"E
開業日期	2026年
發展商	九龍建業
營運資訊
商戶數
建築資訊
建築師	王歐陽(香港)有限公司
層數	12層(包括4層地庫)
面積	686000平方尺

SODA MALL是香港的一座大型購物商場，位於牛池灣清水灣道35號，樓高11層，面積達68.6萬平方呎，王歐陽(香港)有限公司設計、九建工程有限公司承建，於2026年正式開幕，為九龍建業於香港最大型購物商場。當中的商場租戶組合中，以家居用品、餐飲、娛樂及百貨為主。主要商戶包括九龍建業自家品牌SODA MALL首達百貨。商場亦包括一些社區設施如老人院及幼稚園。位於地下的聖若瑟安老院宿舍亦改變用途為零售用途,類似Heritage 1881做法。

歷史

商場中的聖若瑟安老院是一組位於香港九龍牛池灣的歷史建築群，原為廣東富商陳賡虞的私人住宅，後來捐贈予安貧小姊妹會，成為香港第一間專職安老服務的院舍¹²。安老院現存的別墅、宿舍A及門樓於2010年確定為香港二級歷史建築³。

由於安貧小姊妹會無力支付安老院的維修及改善工程，於1996年與九龍建業達成換地協議，並於2003年在上水開設新的聖若瑟安老院²。九龍建業則計劃在牛池灣的舊址興建商住大廈，並保留三幢歷史建築。然而，由於補地價金額問題，工程一直拖延而未有繼續進行⁴。2021年，九龍建業再度提交計劃更改，大幅增加供應單位數至5005個，惟單位平均面積因而大降⁵。該計劃遭到附近居民反對，並引發保育爭議⁵。

發展歷史

SODA MALL及上蓋物業可謂打破香港有史以來最長補地價及地基期,整個補地價長達20年,發展期至少長達25年。因為時間實在太漫長,034股東都等不及補地價而集團在2008年金融危機中因積極投資金融資產而承受巨額損失,在2008年底倒蝕六成，最終沒有一個投資者能守到聖若瑟安老院重建項目收成期,全線沽清在034的投資 中。根據城規會網頁，九龍建業就聖若瑟安老院重建項目(即SODA MALL及上蓋物業)最新提交的規劃a/k12/42在2021年1月提出,後來補地價於2021年10月尾終以96億完成,惟034一直未齊文件而拖延城規會聆聽會議,最終收回申請。翻查資訊,上一個已獲批的申請a/k12/34已於2013年到期,意味有機會以2006年提出的方案或需重新各城規會提出新設計再重新經歷一次圖則制訂程序。 新設計由於取消原有的pti而遭牛池灣居民強烈反對,因該pti帶有分流清水灣道車流之用。至於商場方面,最終會成為整個發展項目亮點,相信商場落成後會帶挈附近私樓後市。 SODA MALL及上蓋物業項目發展的時間線如下：

 ▪︎1996年:安貧小姊妹會無力支付安老院維修及改善工程的開支，遂與香港地產發展商九龍建業達成換地協議，得以在交換所得的上水保健路地皮興建新院舍 

▪︎1998:年034向城規會申請以［政府，機構及社區］興建59層的建築物被拒 

▪︎約2001-2002年:034取得土地業權 

▪︎2003年:在更改土地用途為住宅甲後城規會改為綜合發展區 

▪︎2006年:規劃獲批 

▪︎2011年:屋宇署批准圖則,包括5幢樓高59至62層的商住大廈，連基座作商場(即SODA MALL)、食肆、戲院、安老院及幼稚園等用途，並提供2120個單位，同時保育門樓、宿舍A及別墅三幢歷史建築並開放予公眾作休憩空間。同年地政總署批出補地價130億元,每呎補價6000元,惟034因認為當時樓價上升空間不大未有接納。 

▪︎2012年:地基修改圖則獲批 

▪︎2014年:上層建築施工同意書獲批 

▪︎2021年1月20日:九龍建業再度提交計劃更改（規劃申請編號A/K12/42），5幢樓宇高度調整為58至59層，保留基座設計，同時大幅增加供應單位數至5005個，惟單位平均面積因而大降。另外一個設計改變是取消了交通交匯處的設計，故計劃遭到附近居民反對。 

▪︎2021年10月29日:以96.58億元完成項目的補地價，以項目最高可建樓面216.32萬方呎計，每方呎補價4464元 

▪︎2022年1月14日:城規會開會第四次,城規會給予兩個月時間034補文件 

▪︎約2022年3月:收回申請,意味項目會使用2006年提出的舊方案發展

▪︎約2022年第3季:項目開始進行地庫挖掘工程

▪︎2023年第一季:開始進行山體挖掘工程

▪︎2023年10月-11月:開始就平定道東延長段連接路進行山體挖掘工程

▪︎2024年5月:上蓋工程展開

▪︎2024年7月:屋宇署批准修改後的圖則,住宅部份由59-62層減至54層,總樓面面積由216.32萬呎減至215.2萬呎

 項目簡介

發展項目為於九龍清水灣道35號興建商業及住宅發展項目,包括:

1. 維修及保育兩座現存的歷史建築物。
2. 建造四層地庫作為商舖及停車場(總建築樓面面積為507.630ft2)。
3. 建造八層高裙樓,地下層設有幼兒園,四樓設有安老院舍,五樓至七樓為住宅會所,七樓為住宅大堂。
4. 建造五棟五十四層住宅塔樓(共2058個住宅單位)。將現有兩棟的歷史建築物改建為商業用途。
5. 外圍工程(地盤範圍之外),例如平定道高架行車天橋、FB1行人天橋、FB2行人天橋和連接路口改善工程,港鐵行人通道接駁工程。

項目資料及數據

▪︎地盤面積:240.823 ft2

▪︎地積比率:8.98

▪︎總建築樓面面積(CFA):約3,200.482 ft2

▪︎淨樓面面積(GFA): 2,163,295 ft2

▪︎整個發展項目預計將於2028年9月或之前完成(建築規約限期前)

 建築物各層高及建築面積如下:

位置	層高 (m)	總建築樓面面積 (m²)	用途
地庫 地下一層 - 地下四層	4.1 - 6.6	47,160	停車場及商舖
地面層	5.9	21,685	商舖、機房及停車場入口
裙樓 1樓 - 7樓	4.5 - 5.25	63,720	停車場、商舖、會所
塔樓 8樓 - 68樓及天面	3.1 - 4.5	164,767	住宅單位（包括複式單位）
66樓及68樓	—	—	電梯機房
總建築樓面面積 (CFA)	—		297,332 m² / 3,200,482 ft²
5棟塔樓共2058個住宅單位，包括10套複式單位（66樓及68樓為複式單位）。 建築物總高約226.75米，地盤面積為22,373 m²。

商場結構

地下:彩虹東站公共交通交匯處

位於SODA MALL地下的公共交通設施，將連接彩虹港鐵站、巴士站、專線小巴站及SODA MALL入口¹。該交通交匯處的目的是為了方便項目的居民及公眾出入，並減少對周邊道路的交通負荷²。

然而，該交通交匯處的設計在2021年1月被發展商取消，原因是為了增加項目的供應單位數，並降低建築成本³。這個決定引起了附近居民的反對，他們認為取消交通交匯處會對區內的交通安全和便利造成影響⁴。

地下:聖若瑟安老院宿舍

地下:聖若瑟安老院宿舍

聖若瑟安老院宿舍是位於香港九龍牛池灣清水灣道35號的一組建築群，原為廣東富商陳賡虞的私人住宅，後來被法國天主教團體安貧小姊妹會購入，並於1926年開設為香港第一間專職安老服務的院舍¹²。宿舍是在1932至1933年間加建的，是兩層長直型現代主義風格建築，外牆具橫直線條，而建築四邊角落則呈圓角，具中式瓦頂，圓柱及流線形露台³。宿舍長直的布局，配以中式金字型瓦頂，讓頂層形成特殊的三角空間⁴ 。

聖若瑟安老院宿舍現已空置，並於2010年2月4日確定為香港二級歷史建築，並獲擁有者九龍建業有限公司保留¹。目前，九龍建業有限公司正計劃在該地盤發展商住大廈，並保育宿舍及其他兩幢歷史建築。及後在規劃中,宿舍被規劃作零售用途,成為商場SODA MALL一部份。

M樓(魅力生活)

1樓(至尚生活)

2樓

3樓

4樓

5樓

主要商舖

*百貨公司,超市:SODA MALL,Taste

*傢俬:SimplyLife

*珠寶鐘錶:譽一鐘錶

*食肆:牛一,夏麵館,McDonald's, KFC, Pizza Hut, Subway, Starbucks, Din Tai Fung, Sushi King,

* 時裝: Zara, H&M, Uniqlo, Gap, Forever 21, Mango, Topshop

*電器: Apple, Samsung, Sony, LG, Huawei, Lenovo, Dell

* 書籍: Kinokuniya, Popular, Times, Borders, MPH

* 美容:Beauty: Sephora, Watsons, Guardian, The Body Shop, Lush, Innisfree

* 體育用品: Nike, Adidas, Reebok, Puma, Under Armour, Asics

 * 電影院: Golden Village

*消閒娛樂:Timezone,Escape Room

圖集

2000年

2005年

2006年

戲院出入口及等候區

科幻影院

元宇宙影院

戲院出入口及等候區

彩虹東站中庭

彩虹東站中庭

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